{"id":6999,"date":"2021-02-03T15:44:18","date_gmt":"2021-02-03T14:44:18","guid":{"rendered":"https:\/\/www.lksnext.com\/es\/?post_type=noticias_boletin&p=6999"},"modified":"2021-02-03T18:17:19","modified_gmt":"2021-02-03T17:17:19","slug":"primera-sentencia-que-rebaja-la-renta-en-un-alquiler-de-industria-por-las-consecuencias-del-coronavirus","status":"publish","type":"noticias_boletin","link":"https:\/\/www.lksnext.com\/eu\/noticias_boletin\/primera-sentencia-que-rebaja-la-renta-en-un-alquiler-de-industria-por-las-consecuencias-del-coronavirus\/","title":{"rendered":"Primera sentencia que rebaja la renta en un alquiler de industria por las consecuencias del coronavirus"},"content":{"rendered":"

El pasado d\u00eda 8 de enero de 2021 una Jueza de Primera Instancia de Barcelona estim\u00f3 la demanda de un arrendatario otorgando la reducci\u00f3n en un 50% de la renta que pagaba en el alquiler de industria de 27 viviendas como consecuencia de la bajada de ingresos que obtuvo a ra\u00edz del Coronavirus. Pese a no ser una sentencia firme, esto es, cabe que el arrendador la recurra a la Audiencia Provincial de Barcelona, es la primera vez que un juzgado se manifiesta sobre este tema tan novedoso.<\/p>\n

Los hechos en cuesti\u00f3n tratan la imposibilidad de un arrendatario del pago de 26 viviendas y un local destinados al alojamiento tur\u00edstico, actividad que hab\u00eda sido suspendida por el Real Decreto 463\/2020 y que no se hab\u00eda podido reanudar hasta el 9 de mayo con numerosas restricciones de desplazamiento existentes tanto a nivel nacional como internacional. El arrendatario, ante la dif\u00edcil situaci\u00f3n provocada por el Coronavirus y que afectaba directamente en su negocio, comunic\u00f3 de buena fe a la arrendataria dicha situaci\u00f3n y dej\u00f3 de abonar la mitad los meses de abril a junio puesto que su facturaci\u00f3n se hab\u00eda reducido en m\u00e1s de un 82,7%.<\/p>\n

El demandante solicitaba que se declarase (1) que se hab\u00eda producido una alteraci\u00f3n imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formaci\u00f3n del contrato y que dicha alteraci\u00f3n generaba un desequilibrio de las prestaciones; (2) que se declarase que la nueva renta en vigor de los contratos de arrendamiento se redujesen en un 50%, adem\u00e1s de otras peticiones subsidiarias en caso de que no se aceptasen estas dos.<\/p>\n

Tras el impacto de la pandemia, el legislador espa\u00f1ol dict\u00f3 el Real Decreto- Ley 15\/2020 en el que establec\u00eda que los arrendatarios podr\u00edan solicitar una moratoria del pago de los arrendamientos para uso distinto de vivienda con grandes tenedores mientras durase el Estado de Alarma. As\u00ed pues, la defensa del demandado se basaba en dicho Real Decreto – Ley, manifestando que no se pod\u00edan exigir al arrendador aceptar otras alternativas no previstas en dicha ley.<\/p>\n

Siendo \u00e9stos los hechos y alegaciones de ambas partes, la Sentencia resultante atisba una novedad sin precedente: la estimaci\u00f3n total de las pretensiones del arrendatario y, en t\u00e9rminos jur\u00eddicos, la contraposici\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus<\/em> con el otro gran principio del Derecho Civil, pacta sunt servanda<\/em>. La cl\u00e1usula rebus sic stantibus<\/em> significa \u201cestando as\u00ed las cosas\u201d y es una moderaci\u00f3n del principio pacta sunt servanda<\/em> que significa \u201clos contratos est\u00e1n para cumplirse\u201d. Es decir, se permite que, en base a la rebus sic stantibus<\/em> se pueda modificar el contenido del contrato o resolverlo cuando concurran determinadas circunstancias sobrevenidas de car\u00e1cter excepcional e imprevistas que alteren sustancialmente la base del negocio jur\u00eddico. Los requisitos para la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus <\/em>son cuatro:<\/p>\n

    \n
  1. El primero de ellos es que se haya producido una alteraci\u00f3n extraordinaria e imprevisible de la base del negocio jur\u00eddico <\/strong>acordado por ambas partes. La pandemia del coronavirus provoc\u00f3 que el 14 de marzo se dictara el Real Decreto 463\/2020 por el cual se declaraba el estado de alarma para la gesti\u00f3n de la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19. La Sentencia se\u00f1ala que \u201clas partes, al celebrar el contrato, no pod\u00edan prever la existencia de esta situaci\u00f3n extraordinaria y de gran impacto en la econom\u00eda mundial\u201d, <\/em>por lo que el primer requisito seg\u00fan la Magistrada, se cumple sin ninguna duda.<\/li>\n
  2. El segundo de los requisitos que se debe dar es que dicha alteraci\u00f3n produzca frustraci\u00f3n de la finalidad el contrato<\/strong> o un perjuicio grave y excesivamente oneroso <\/strong>para una de las partes. La Sentencia analiza las causas de la disminuci\u00f3n de ingresos por la ca\u00edda en picado del turismo por las restricciones de movilidad, dificultades de desplazamientos, disminuci\u00f3n de vuelos, recomendaciones de no viajar, exigibilidad de cuarentena, entre otros supuestos m\u00e1s. Se entiende, por todo ello, que toda la situaci\u00f3n provocada por el Covid-19 hab\u00eda producido una alteraci\u00f3n de la base del negocio jur\u00eddico que no eran conformes a los criterios de buena fe y de equidad que la excesiva onerosidad fuera soportada solo por parte del arrendatario.<\/li>\n
  3. El tercero de los requisitos es relativo a la negociaci\u00f3n de la modificaci\u00f3n del contrato<\/strong> de buena fe y que no se haya llegado a ning\u00fan acuerdo entre las partes. La demandante, seg\u00fan la Magistrada, actu\u00f3 de buena fe comunicando al arrendador su situaci\u00f3n y ofreci\u00f3 reducir la renta en un 50%, petici\u00f3n que no fue aceptada por el demandado ya que solo estaba dispuesto a ofrecer una moratoria en base al Real Decreto – Ley 15\/2020 y que, por lo tanto, no pod\u00eda aceptar cualquier otra petici\u00f3n no contemplada en la mencionada legislaci\u00f3n. Sin embargo, este argumento de la moratoria era desestimado puesto que la intenci\u00f3n del legislador al promulgar dicho Real Decreto – Ley no era la de eliminar la posibilidad de dar otra soluci\u00f3n que no fuese la moratoria. Por ello, la Sentencia recalca que la nueva legislaci\u00f3n no impide que una parte, como en este caso, el arrendatario, solicite otra consecuencia jur\u00eddica distinta a la de la mora en el pago de la renta si entiende que, en consecuencia, no se restablece la base del negocio jur\u00eddico acordado por las partes.<\/li>\n
  4. El cuarto y \u00faltimo requisito para que se acepte la rebus sic stantibus<\/em> es que la soluci\u00f3n <\/strong>que se persiga sea justa y equitativa<\/strong> entre las partes. La Magistrada entiende que la soluci\u00f3n de reducir la renta en un 50% es justa y equitativa en base a toda la prueba pericial econ\u00f3mica presentada por la arrendataria. El demandado, en este caso, no present\u00f3 ninguna otra alternativa m\u00e1s all\u00e1 de una moratoria en el pago de la renta y por las pruebas presentadas por la parte arrendataria, se entend\u00eda inviable dicha moratoria para mantener la viabilidad de la actividad de la arrendataria.<\/li>\n<\/ol>\n

    Es por todo ello por lo que la Magistrada estima la demanda de revisi\u00f3n y adaptaci\u00f3n del contrato de arrendamiento de industria hotelera declarando que procede la reducci\u00f3n de la renta del arrendatario en un 50% desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021, afectando a mensualidades anteriores a la presentaci\u00f3n de la demanda.<\/p>\n

    Como hemos dicho previamente, es una sentencia novedosa y sin precedentes. Han sido numerosas las demandas interpuestas exigiendo las revisiones de las rentas contractuales de arrendamientos de local de negocio y de industria a causa de la crisis sanitaria del COVID-19 pero, de momento, solo contamos con esta Sentencia como precedente. Habr\u00e1 que esperar a ver su posterior recorrido en la Audiencia Provincial y, en su caso, el Tribunal Supremo, en caso de que el arrendador quiera recurrir dicha Sentencia.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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