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Boletín: Enero 2021

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El pasado día 8 de enero de 2021 una Jueza de Primera Instancia de Barcelona estimó la demanda de un arrendatario otorgando la reducción en un 50% de la renta que pagaba en el alquiler de industria de 27 viviendas como consecuencia de la bajada de ingresos que obtuvo a raíz del Coronavirus. Pese a no ser una sentencia firme, esto es, cabe que el arrendador la recurra a la Audiencia Provincial de Barcelona, es la primera vez que un juzgado se manifiesta sobre este tema tan novedoso.

Los hechos en cuestión tratan la imposibilidad de un arrendatario del pago de 26 viviendas y un local destinados al alojamiento turístico, actividad que había sido suspendida por el Real Decreto 463/2020 y que no se había podido reanudar hasta el 9 de mayo con numerosas restricciones de desplazamiento existentes tanto a nivel nacional como internacional. El arrendatario, ante la difícil situación provocada por el Coronavirus y que afectaba directamente en su negocio, comunicó de buena fe a la arrendataria dicha situación y dejó de abonar la mitad los meses de abril a junio puesto que su facturación se había reducido en más de un 82,7%.

El demandante solicitaba que se declarase (1) que se había producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación del contrato y que dicha alteración generaba un desequilibrio de las prestaciones; (2) que se declarase que la nueva renta en vigor de los contratos de arrendamiento se redujesen en un 50%, además de otras peticiones subsidiarias en caso de que no se aceptasen estas dos.

Tras el impacto de la pandemia, el legislador español dictó el Real Decreto- Ley 15/2020 en el que establecía que los arrendatarios podrían solicitar una moratoria del pago de los arrendamientos para uso distinto de vivienda con grandes tenedores mientras durase el Estado de Alarma. Así pues, la defensa del demandado se basaba en dicho Real Decreto – Ley, manifestando que no se podían exigir al arrendador aceptar otras alternativas no previstas en dicha ley.

Siendo éstos los hechos y alegaciones de ambas partes, la Sentencia resultante atisba una novedad sin precedente: la estimación total de las pretensiones del arrendatario y, en términos jurídicos, la contraposición de la cláusula rebus sic stantibus con el otro gran principio del Derecho Civil, pacta sunt servanda. La cláusula rebus sic stantibus significa “estando así las cosas” y es una moderación del principio pacta sunt servanda que significa “los contratos están para cumplirse”. Es decir, se permite que, en base a la rebus sic stantibus se pueda modificar el contenido del contrato o resolverlo cuando concurran determinadas circunstancias sobrevenidas de carácter excepcional e imprevistas que alteren sustancialmente la base del negocio jurídico. Los requisitos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus son cuatro:

  1. El primero de ellos es que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de la base del negocio jurídico acordado por ambas partes. La pandemia del coronavirus provocó que el 14 de marzo se dictara el Real Decreto 463/2020 por el cual se declaraba el estado de alarma para la gestión de la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19. La Sentencia señala que “las partes, al celebrar el contrato, no podían prever la existencia de esta situación extraordinaria y de gran impacto en la economía mundial”, por lo que el primer requisito según la Magistrada, se cumple sin ninguna duda.
  2. El segundo de los requisitos que se debe dar es que dicha alteración produzca frustración de la finalidad el contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso para una de las partes. La Sentencia analiza las causas de la disminución de ingresos por la caída en picado del turismo por las restricciones de movilidad, dificultades de desplazamientos, disminución de vuelos, recomendaciones de no viajar, exigibilidad de cuarentena, entre otros supuestos más. Se entiende, por todo ello, que toda la situación provocada por el Covid-19 había producido una alteración de la base del negocio jurídico que no eran conformes a los criterios de buena fe y de equidad que la excesiva onerosidad fuera soportada solo por parte del arrendatario.
  3. El tercero de los requisitos es relativo a la negociación de la modificación del contrato de buena fe y que no se haya llegado a ningún acuerdo entre las partes. La demandante, según la Magistrada, actuó de buena fe comunicando al arrendador su situación y ofreció reducir la renta en un 50%, petición que no fue aceptada por el demandado ya que solo estaba dispuesto a ofrecer una moratoria en base al Real Decreto – Ley 15/2020 y que, por lo tanto, no podía aceptar cualquier otra petición no contemplada en la mencionada legislación. Sin embargo, este argumento de la moratoria era desestimado puesto que la intención del legislador al promulgar dicho Real Decreto – Ley no era la de eliminar la posibilidad de dar otra solución que no fuese la moratoria. Por ello, la Sentencia recalca que la nueva legislación no impide que una parte, como en este caso, el arrendatario, solicite otra consecuencia jurídica distinta a la de la mora en el pago de la renta si entiende que, en consecuencia, no se restablece la base del negocio jurídico acordado por las partes.
  4. El cuarto y último requisito para que se acepte la rebus sic stantibus es que la solución que se persiga sea justa y equitativa entre las partes. La Magistrada entiende que la solución de reducir la renta en un 50% es justa y equitativa en base a toda la prueba pericial económica presentada por la arrendataria. El demandado, en este caso, no presentó ninguna otra alternativa más allá de una moratoria en el pago de la renta y por las pruebas presentadas por la parte arrendataria, se entendía inviable dicha moratoria para mantener la viabilidad de la actividad de la arrendataria.

Es por todo ello por lo que la Magistrada estima la demanda de revisión y adaptación del contrato de arrendamiento de industria hotelera declarando que procede la reducción de la renta del arrendatario en un 50% desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021, afectando a mensualidades anteriores a la presentación de la demanda.

Como hemos dicho previamente, es una sentencia novedosa y sin precedentes. Han sido numerosas las demandas interpuestas exigiendo las revisiones de las rentas contractuales de arrendamientos de local de negocio y de industria a causa de la crisis sanitaria del COVID-19 pero, de momento, solo contamos con esta Sentencia como precedente. Habrá que esperar a ver su posterior recorrido en la Audiencia Provincial y, en su caso, el Tribunal Supremo, en caso de que el arrendador quiera recurrir dicha Sentencia.