El litigio versa sobre las consecuencias económicas del abandono anticipado de un local de negocio por parte del inquilino, cuando el contrato no reconocía expresamente esa posibilidad. El contrato se suscribió el 1 de enero de 2015 por un plazo de ocho años, con una renta de 450 euros mensuales. En agosto de 2016, el inquilino notificó al propietario su intención de abandonar el local, poniendo las llaves a su disposición ante la negativa del arrendador a aceptar el desistimiento.
El juzgado de primera instancia condenó al inquilino a pagar la totalidad de las rentas pendientes hasta el fin del contrato, es decir, 33.300 euros, sin aplicar reducción alguna, por entender que no se reclamaba una indemnización sino el cumplimiento del contrato. La audiencia provincial confirmó íntegramente dicha condena, rechazando la posibilidad de moderar la cantidad por las mismas razones.
El Tribunal Supremo corrige este criterio: cuando se trata de deudas de dinero, reclamar el pago de rentas futuras no es una acción de cumplimiento por equivalente, sino una resolución del contrato con reclamación de los daños y perjuicios causados al arrendador. En consecuencia, sí cabe moderar la cantidad, ponderando la posibilidad de que el propietario pudiera haber vuelto a alquilar el local a otro inquilino en condiciones similares.
El Tribunal Supremo identifica como momento clave el dictado de la sentencia de primera instancia en mayo de 2019, a partir del cual el propietario pudo razonablemente valorar la posibilidad de volver a poner el local en el mercado. Ante la ausencia de prueba de un daño mayor, y tomando como referencia orientativa el artículo 11 de la LAU, la indemnización queda fijada en 19.350 euros, frente a los 33.300 euros concedidos en las instancias anteriores. Las costas del recurso de casación no se imponen a ninguna de las partes.
